Devo acreditar na previsão do FipeZap?

Índice projeta três cenários de queda de preços dos imóveis em 2016. Veja meus comentários sobre as previsões e fique atento aos detalhes.

Caro Leitor,

A Fipe divulgou no começo de setembro um relatório muito bom sobre a situação atual do mercado imobiliário brasileiro.

Foram listados os principais problemas que o mercado residencial enfrenta. O relatório não trouxe nenhuma novidade a nossos leitores, mas expôs problemas com (i) o crédito imobiliário e (ii) a rentabilidade do aluguel residencial.

Todo o texto foi muito bem pensado e escrito, mas dois aspectos importantes me incentivaram a escrever esta newsletter com comentários adicionais.

Um primeiro ponto está relacionado com o crédito imobiliário.

A análise feita pela Fipe, em parceria com o Zap Imóveis, mostra uma correlação muito forte entre o volume de crédito imobiliário e a evolução de preço de imóveis medida pelo índice FipeZap. Veja o gráfico.

Fonte: FipeZap

Olhando o gráfico, é extremamente tentador projetar os preços dos imóveis como uma proporção do volume de crédito imobiliário. Afinal de contas, o crédito imobiliário é um forte indicador de demanda de imóveis.

A maioria das pessoas compra um imóvel financiado, por isso o aumento dos financiamentos tem uma relação direta com o aumento de demanda.

Um forte aumento da demanda só pode ser respondido por um forte aumento da oferta e/ou um aumento de preços. Desde 2009 o que vimos foi uma resposta dupla: tanto o preço subiu, como a oferta subiu.

Mas agora que o volume de financiamentos está caindo, como será o ajuste?

Será que realmente podemos esperar uma queda de preços proporcional à queda do volume de financiamentos?

A aparente forte correlação dos dois itens nos compele, praticamente, a ter a certeza de que os preços cairão proporcionalmente à queda do volume de financiamentos.

No entanto, o que está acontecendo na prática é que grande parte do ajuste tem sido feita pelo lado da oferta e não pelo preço.

Vamos olhar o exemplo dos lançamentos da região metropolitana de São Paulo.

Fonte: Secovi

Se o comportamento do primeiro semestre for reproduzido no resto ano, a oferta de imóveis novos na cidade de São Paulo terminará 2015 com uma queda de 43% na comparação com o ano passado.

Portanto, a redução dos volumes de financiamentos está sendo ajustada por uma oferta menor.

Em outras palavras, as incorporadoras estão preferindo reduzir seu nível de negócios a reduzir preço, como podemos ver no gráfico abaixo.

Fonte: FipeZap

Um melhor indicador: quanto você pode pagar

Na minha opinião, um melhor indicador para os preços do mercado residencial seria um que levasse em conta três itens: (i) o custo dos financiamentos; (ii) a renda das pessoas e (iii) o preço dos imóveis. É o que em inglês se conhece como “affordability”. Em português, seria o quanto o cliente pode pagar.

A decisão do valor de compra de um imóvel leva em conta (i) o valor de entrada que o comprador tem disponível; (ii) o valor da prestação do financiamento (adequado à renda recebida) e (iii) preço do imóvel.

Em outras palavras, a maioria das pessoas vai comprar aquilo que cabe em seu bolso. Se a prestação é possível de ser paga, põe para dentro.

As exceções são raras e quase sempre estão no segmento de altíssima renda, em que a renda não tem importância na decisão de compra.

As incorporadoras foram muito competentes em captar o aumento da affordability (aumento do valor que o cliente pode pagar) que aconteceu desde 2005, resultado do aumento do número de prestações, da redução de custos de financiamento, da redução das exigências de entrada e do crescimento da renda.

O preço dos imóveis aumentou porque as pessoas conseguiam pagar as prestações dos financiamentos - cada vez mais baratos e cada vez mais longos. Assim, houve aumento no valor do imóvel sem uma grande mudança no valor da prestação.

Acredito que a melhora da affordability é que causou o aumento do volume de financiamentos, e não ao contrário.

Na minha opinião, portanto, o volume de financiamentos é um fraco indicador de preços futuros de imóveis.

Autor: Marcio Fenelon